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                                                                          李宇嘉:從供給側改革看房地產投資下行與穩定的邏輯

                                                                          本文由:王雅娴 编辑 2019年07月16日 5:16 综合体育4526 ℃

                                                                          【网易传媒回应裁员】

                                                                          未來┊,開發商還將奉行「高周轉」策略〇┊∟,而房地產企業市場集中度提升后?♀,無論是從土地出讓到交付的周期?♂∟,還是精裝修的佔比∴⊿,都將會明顯加快和提升⊙。而且?□,經過2014年~2016年「去庫存」之後▽♂□,2017年~2018年☆♂,各地進入主動「補庫存」的土地出讓增長期◇。這兩年◇,全國土地購置面積分別增長15.8%和14.2%∵。綜上□,由房屋施工進度加快、開發商主動「補庫存」推動的開發投資將會明顯反彈↑,並對沖土地出讓價款下行對開發投資的衝擊﹡∴。此外∟,儘管今年以來土地成交價款連續下降〇,但此前的3年卻分別增長19.8%、49.4%和18%┊。同時♂,近兩年土地溢價率下降♂□,但絕對價格水平還在高位∵,而土地成交價款分期繳納〇▽,並在繳納時計入開發投資☆。因此♂?,房地產開發投資增速「高位平衡」、緩慢下行將是主基調∴。

                                                                          當前⊿﹡,房地產供給側結構性改革正在推進◇┊?。一方面⊿,人口開始向都市圈流動⌒,這些區域將是未來住房需求的主力區域☆。另外♂,國家未來要全力建設19個都市圈∴□∟,既有粵港澳大灣區、長三角一體化等國家戰略層面的π⊙,也有像成渝、長江中游等區域層面的◇,還有各省打造「強省會城市」形成的圍繞省會城市的大都市↑。因此?〇,上述都市圈等將是經濟的增長極♀,也將是人口、產業、交通、服務協同發展背景下的房地產有效增量⊙⊿□,這些區域的開發投資將繼續保持平穩增長⊿⊿?。

                                                                          按照銷售、新開工和土地購置逐級領先開發投資的規律看?⊿☆,開發投資下滑有客觀性┊﹡∵。而且?,根據國家統計局數據△▽♂,隨着各地嚴控高地價(高單價、高溢價率等)﹡﹡↑,土地成交價款累計增速自2018年8月份以來♂∟∵,已連續10個月回落♂,近兩個月回落幅度比土地成交面積還要大┊﹡。另外△?☆,2018年以來⊿⊿∴,「限地價、競配建(保障房、自持租賃住房、人才住房)」已經常態化⊙◇⊿。近期☆?♂,國家啟動「地價-房價」聯動調控⊙∵∴,將地價漲幅限制納入「一城一策」範疇⊙。從源頭看⊿ππ,高地價拉動開發投資高增長式微☆∟。不過⊙♀┊,地價推動的資本形成不會帶動實體投資⊙,其下滑總體利大於弊△。

                                                                          因此π?,由於土地成交價款下降導致的開發投資下滑♂☆,也並不需要擔心⊙♂。相反﹡,由於近年來資金面對開發企業收緊、商品住房在售庫存持續走低┊,各大開發商紛紛加快周轉∵↑,新開工基本保持兩位數增長☆⊿,加上2016年~2018年房地產上升時期的項目相繼進入竣工交付期⌒♀?,施工面積連續15個月增長♀〇▽。今年1~6月份⊙,房屋施工面積同比增速(8.8%)△┊◇,與1~4月、1~5月持平▽∴,這是自2015年以來的最高水平﹡◇,由此帶動開發投資實體部分增長☆﹡。比如◇,今年以來建築工程告別負增長┊▽↑,1~5月同比增長8.9%♀♀♂,創2015年以來近四年半最高水平;安裝工程儘管負增長△☆∴,但1~5月份跌幅收窄♂♀。隨着竣工交付和業主入住高峰期的到來┊♂△,安裝工程將在年底或明年轉為正增長(6月數據未公布)☆⊙♀。

                                                                          一分快三app

                                                                          目前☆,人口密集和都市圈集中的東部地區?,房地產開發投資(33180億元)佔全國的比重高達54%⌒⌒。今年1~6月份⌒,東部地區開發投資同比增長9.9%∵〇☆,增速比1~5月份加快0.2個百分點;另一方面〇⌒,以土地開發、新房銷售為載體的開發投資已經過了高峰期☆。未來□,都市圈和消費內需主導的城市化「下半場」⌒,新市民、外來人群以及基於美好生活訴求的人居空間改善□┊△,將是需求主體〇△?,「租購併舉」、多渠道供給的房屋供應將崛起π◇▽。比如π,新增地塊配建租賃常態化↑,存量盤活常態化〇▽∟,工商業用地轉為租賃等♂⌒⌒。另外⊿♂∵,我國城鎮化存量住房供應品質有待提升♂∟,再加上「美麗鄉村」等┊△?,都將保持開發投資穩定↑。

                                                                          考慮到當前我國房地產業的巨大容量、住宅不動產價值在家庭財富中的高比重以及房地產金融規模﹡〇,上下游供給側結構性改革的進度♀?,樓市穩健運行比以往任何時候都更重要☆?。不過π,從人口因素、住房整體供求態勢、經濟轉型升級的訴求看┊ππ,我國房地產的增量空間就比較小了?⌒π。從告別傳統增長模式△,邁向高質量增長階段▽?◇,房地產開發投資增速必然會下行∴〇。房地產固然是國民經濟重要產業△┊∟,但絕非經濟高質量發展的主要驅動力量▽。破除房地產依賴♀〇⊿,夯實社會實業精神♀⊿∵,提升經濟活力和轉型的動力△,很大程度上就是破除開發投資的依賴?┊。

                                                                          來源:每日經濟新聞◎每經特約評論員 李宇嘉昨日?↑,國家統計局發佈今年1~6月份房地產數據⊿∴。數據顯示♂﹡♂,前6個月◇,全國房地產開發投資同比增長10.9%∟∴,增速比1~5月份回落0.3個百分點;房屋新開工面積同比增長10.1%☆↑⌒,增速回落0.4個百分點〇。今年以來﹡,這兩個指標累計增速均連續2個月回落﹡▽↑。開發企業土地購置面積同比下降27.5%⊿π⊙,降幅比1~5月份大幅收窄5.7個百分點◇△,且連續兩個月收窄↑?。商品房銷售面積同比下降1.8%□♀⊙,降幅比1~5月份擴大0.2個百分點♂♀△,累計增速今年以來連續負增長﹡↑┊,近兩個月降速有所擴大﹡。業內認為♂,由於商品房銷售進入下行周期♂,前瞻指標土地購置也連續負增長▽,開發投資增速在2019年4月觸及4年半以來的最高點(11.9%)以後□▽∵,迎來回落的「拐點」﹡∴。

                                                                          ( 郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。 )

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